1. 什麼是二胎房貸?

一般我們買房子,手頭資金不足的話,會把房子作為擔保品,向銀行申請購屋貸款,來補足剩餘款項。這時候,我們需要去地政事務所辦理抵押權設定,由於貸款銀行的抵押權是在第一順位,因此也稱作一胎房貸(一順位房貸)。

二胎房貸就是,當您申請完第一筆房屋貸款後,如果還有其他的資金需求,您可以用同一間房子,向另一家銀行、融資公司、或者不同於第一順位債權人的對象,申請第二筆房屋貸款。那麼,您在地政事務所作抵押設定時,這筆房屋貸款的債權人,就是第二順位抵押權,因此又稱為二胎房貸、二順位房貸、或者是次順位房貸。

2. 二胎房貸的優勢?

一般人如果有資金需求,大概99%的人都會先想到,跟銀行申請信用貸款。二胎房貸的優勢,就是它不需要考慮DBR22倍的問題,也就是「無擔保貸款不能超過月收入22倍」的限制,相對地,信貸就會有這個限制。

比方說,我們最近遇到蠻多的客戶,他可能剛好需要一筆資金去做投資,而他需要比較多的資金、金額大約是500萬元,但是他只是一個上班族、薪水大約3萬元,如果是跟銀行申請信貸,頂多只能借到3、40萬。這時候,他就可以選擇申請二胎房貸。

那為什麼最近二胎房貸這麼夯?其實就是因為,銀行法規太嚴格,基本上只要負債比太高、沒有工作證明、沒有收入證明、或者聯徵報告(即信用報告)裡有一點瑕疵:可能信用卡有幾次遲繳、貸款忘記繳...等等,幾乎是沒辦法跟銀行申請貸款的。

3. 二胎房貸的利率?

相較於一胎房貸(利率約1.33%~5%),二胎房貸的利率比較高,大約是2.5%~16%之間。那麼,為什麼二胎房貸的利率會比較高?

這是因為二胎房貸的風險相對較高,如果未來債務人的貸款繳不出來,債權人因為有房子的抵押權,因此可以向法院聲請,將債務人的房子強制執行拍賣(簡稱法拍)。那麼,房子到法院去拍賣後,拍定的價金是如何分配的?

第一,會先扣掉法拍執行費用、土地增值稅、房屋稅、所得稅等稅金。
第二,清償積欠第一順位抵押權的債務,通常第一順位抵押權的債權人(即銀行),可以全數拿回債務人所積欠的款項。
第三,第一順位抵押權的債務清償完畢後,剩餘的拍賣價金才會分配給第二順位抵押權的債權人,而這時候是非常有機會拿不足額的,因此風險相當地高,自然利率也就會高一些。

4. 二胎房貸的管道?

接下來我們來討論,如果你決定要辦二胎房貸,總共有哪幾種選擇?

銀行
融資公司(新鑫股份有限公司)
民間

(1) 銀行二胎房貸的優缺點

銀行二胎房貸的優勢,就是貸款利率會比較低,年利率可能是6%、10%、12%,不過我也有遇過客戶跟銀行辦二胎房貸,實際取得的利率是14%,所以也不一定真的很低。此外,銀行的收費也比較透明,帳管費(亦稱作手續費、開辦費)8,000元~15,000元不等。

而銀行二胎房貸的缺點,就是貸款額度比較低、審核也比較嚴格,如果您有以下狀況,基本上都不太有機會成功申辦:

計程車司機
SOHO族
攤販
保姆
臨時工
個人美容工作室
信用評分較低(低於600分)
信用空白、信用小白

新鑫公司就跟銀行恰好相反。

(2) 新鑫二胎房貸的優缺點

新鑫二胎房貸的優勢,的優勢,就是貸款條件沒有銀行那麼嚴格,前面所提到的計程車司機、SOHO族、攤販、保姆、臨時工、自己在家裡幫人家做美容的、或者是信用評分很低、信用空白...等情況,新鑫總公司都可以承作,這就是我們最大的優勢。

新鑫二胎房貸的申請條件:

年齡20~70歲
申請人或保證人提供房子做擔保
有收入來源
沒有重大信用瑕疵

這些都是最基本的條件,新鑫總公司完全不看你的工作是什麼、你的收入證明有多少、你的信用狀況、負債比,我們就只看:房子價值、貸款空間夠不夠?如果夠,就可以辦貸款。

新鑫二胎的第二個優勢,就是貸款額度比較大,額度最高就是300萬元、貸款成數是房屋鑑價的1.3倍。不過,缺點就是貸款利率比銀行高一些,利率區間在7%~16%之間。

(3) 民間二胎房貸的優缺點

再來,民間二胎房貸的優點,就是他們沒有任何的規範,基本上就是什麼人都可以借。缺點就是利率比較高,至於有多高?有聽過「三分利」嗎?所謂的「三分利」就是借100萬元、每個月繳3萬元的利息,如果用年利率來計算的話,就是3% × 12個月 = 36%。

此外,民間借貸業者的收費,是沒有規則的,我們曾經有遇過客戶借100萬元、實拿50萬元,也有客戶借400萬元、被業者抽160萬元。

最後,我們來做一個二胎房貸的撥款速度比較,假設我同時向銀行、裕融新鑫、以及民間業者申請二胎房貸,銀行的作業時間大概要兩個禮拜的工作天,新鑫最快三天可以撥款,至於民間借貸,如果借款人有急用,當天就可以撥款。

5. 新鑫二胎房貸的基本介紹?
(1) 新鑫是什麼樣的公司?

大家應該都聽過裕隆汽車 NISSAN ,裕隆集團旗下的裕融企業股份有限公司(股票代號9941)是一間股票上市的汽車融資公司,而裕融企業旗下有很多子公司,其中有一家新鑫股份有限公司,過去主要是做機器設備的貸款、以及大卡車、遊覽車的貸款業務,這家公司在2017年,也開始承作二胎房貸的業務。

(2) 裕融新鑫與經銷商的關係?

不過如果要申請新鑫二胎房貸,因為法規的關係,借款人需要透過經銷商來辦理。但是,現在網路上有很多業者,可能都稱自己是新鑫公司旗下的經銷商,但實際上全省總共只有5家經銷商,而好事貸正是其中一家。