二胎房貸 投資不動產,是好主意嗎?

貸你飛

網路討論區,曾有一位媽媽說,三個孩子大了,要去買大一點房子,想用自己的舊房子申請二胎房貸,然後再去買一棟大一點的新房子,舊的房子就租給房客收租金,結果老公強力反對,主要原因是老公快退休,想留點錢在身上,不想借貸。 究竟二胎房貸投資不動產,是不是個好主意呢?

什麼是二胎房貸?
很多人聽過「二胎房貸」,市面上二胎房貸,有很多說法!銀行說法,通常以「二順位房貸」成立貸款項目,讓人申貸。在民間通俗一點,直接叫「二胎貸款」或者稱為「房屋二胎」。二胎房貸,簡單說,你的房子已有第一次貸款(簡稱一胎房貸),還想用這棟房子,再跟放貸機構如銀行、農會、信用合作社、民間合法融資公司,借錢投資不動產,通常這類貸款稱「 二胎房貸」,如果用房子在銀行申請二胎貸款俗稱「銀行二胎」,在民間合法融資公司用房子申請二胎貸款,俗稱「民間二胎」。近年全球升息,銀行放貸態度轉趨嚴謹, 銀行二胎房貸審核嚴格,額度不如以往,這時申請者轉而跟民間合法融資公司申請二胎房貸,或者請有經驗的代書申請銀行二胎房貸,有的可能是代書本人,作為債權人放貸房屋二胎。

年利率 VS. 租金報酬率
三個孩子的媽(三寶媽),二胎房貸申請,取得週轉資金,買新房子,舊房子收租金,重點在「現金流」運用,不是「二胎房貸」這個融資工具。如果能讓以前住的舊房子有穩定租金(現金流)還款,當然可以投資。假設房子總價為2,000萬元,每年租金收入300萬元,舊屋出租的年投資報酬率是15%,只要收租7年就可以回本,如果申請到的二胎房貸年利率在3%~7%以內,租金報酬率(R)扣掉二胎房貸年利率(Y),實際報酬率區間是 R-Y=12%~8%。

二胎房貸10大銀行利率VS.租金投報率
台灣金融機構很多,但目前有辦理二胎房貸業務的銀行只有下列10間:

王道銀行(產品名稱:二順位房貸)
玉山銀行(產品名稱:二順位房貸)
台新銀行(產品名稱:二順位房貸)
兆豐銀行(產品名稱:兆豐富二貸-次順位房貸)
永豐銀行(產品名稱:二順位房貸)
國泰銀行(產品名稱:二順位房貸)
凱基銀行(產品名稱:次順位房貸-理財家值金)
新光銀行(產品名稱:二順位房貸-有巢氏貸款)
遠東銀行(產品名稱:二順位房貸)
玉山銀行(產品名稱:二順位房貸)
新光銀行(產品名稱:二順位房貸)
陽信銀行(產品名稱:二順位房貸)
根據2003年臺灣十間銀行二胎房貸最低「年利率」(Y)計算,扣掉「租金年報酬率」(R),即是三寶媽不動產的「實際報酬率」。

銀行 額度 年利率(Y)
R-Y=實際報酬率

投資期間 租金投報率(R)
遠東 25萬元以上 最低3%起(浮) 15%-3%=12% 7年
(月租金×12)/房屋總價

=租金年投報率

房屋總價為2,000萬元,

月租金25萬

年租金收入300萬元

租金報酬率是:

〔(25×12)/2000〕=15%

永豐 50萬 5.28%(機動) 15%-5.28%=10.72% 7年
凱基 50萬 3.49~5.49% 15%-3.49%=11.51% 10年
台新 50~300萬 3.59%~14.00% 15%-3.59%=12% 10年
兆豐 200萬 3%起(浮) 15%-3%=12% 10年
國泰 150萬 3.07%~15% 15%-3.07%=12% 10年
王道 500萬 4.93%~16% 15%-4.93%=12% 15年
玉山 50 萬以上 2.80%~9.88% 15%-2.80%=12% 15年
新光 最高600萬 2.0%~7.17% 15%-2%=12% 15年
陽信 不動產淨值90% 2.14%~3.89% 15%-3.89%=11.11% 20年
二胎房貸10大銀行借貸條件限制
三寶媽想跟銀行申請二胎房貸,買新房子,有一定的條件限制。銀行因遵照金管會嚴格限制,不僅一胎房貸審核嚴格,二胎房貸更因為債權順位較後端,所需承擔風險更大,因此審核過程除了考慮三寶媽房屋殘值外,還會考慮三寶媽的信用狀況等,讓申貸房貸或增貸都很困難,明明房屋還有價值空間,但是卻因為信用評分不足或其他原因婉拒房屋二胎申請!由上表可以得知,目前市面上有推出二胎房貸(二順位房貸)產品的銀行可說是屈指可數!究竟銀行審核有多嚴格?接下來貸先生將一步剖析10間銀行貸款方案,詳細介紹各家銀行二胎房貸有哪些限制? 二胎房貸的申辦條件及收費標準,在每家銀行都不盡相同,以下為貸先生根據各銀行官方網站提供之資料,統整製成方案比較表,建議您若有需求直接洽詢銀行人員最準確!

銀行 1. 王道銀行 2.陽信銀行
二胎額度 最高500萬 依不動產鑑估淨值90%內為原則
二胎利率 4.93%~16% 2.14%~3.89%起,浮動計息
貸款年限 5~15年 3~20年
手續費用 9000~15000元 核貸金額1%,6000元起
對象及限制 原房貸繳滿一年 該行有不動產抵押且可再設定
銀行 3. 玉山銀行 4. 台新銀行
二胎額度 50 萬以上 50~300萬
二胎利率 2.80%~9.88% 3.59%~14.00%
貸款年限 最長15年 最長7年
手續費用 貸款金額1%起 10000~12000元
對象及限制 名下有不動產且可再次設定 20-60歲
銀行 5. 兆豐銀行 6. 永豐銀行
二胎額度 200萬 50萬
二胎利率 2.75%起 2.78%~5.42%
貸款年限 最長10年 最長7年
手續費用 3000~15000元 5000~12000元
對象及限制 20-60歲 既有房貸戶(繳息三個月以上) 20-65歲 銀行往來信用正常者
銀行 7. 國泰銀行 8. 凱基銀行
二胎額度 20~150萬 最高300萬
二胎利率 2.5%~6% 3%~5%
貸款年限 最長10年 最長10年
手續費用 貸款金額1%起 10000元
對象及限制 20-64歲 20-60歲 房子持有二年以上(須自住)且房貸已繳交一年以上,近一年無民間二胎或信託紀錄
銀行 9. 新光銀行 10. 遠東銀行
二胎額度 最高500萬 25~300萬
二胎利率 2.5%~7.5% 3%~5%
貸款年限 最長15年 最長7年
手續費用 7000元起 5000元
對象及限制 20-65歲 房屋已持有滿一年(須自住)並於金融機構有半年以上房貸繳款紀錄
二胎房貸之外 可考慮房屋增貸
二胎房貸之外,三寶媽還可以從「房屋增貸」這類融資借貸工具,投資不動產。

房屋增貸,是房子貸款繳一段時間,再用這房子跟原來貸款的融資機構,再一次貸款,擠出更多的現金流量。以房地產變現金的角度來看,這是因房子貸款本金繳款數量大,或者是房價高漲,房屋艦價之後,有多餘的現金價值產生,像三寶媽這類房屋增貸申請人,看到房子有增值空間,於是運用「房屋增貸」這個技巧,取得不動產投資資金。

房屋增貸八大條件 投資不動產!!
三寶媽想如果想申請房屋增貸投資房地產,須從八大條件,看看是否適合用房屋增貸投資新買的房子。.

擔保品價值
房屋增貸申請者,擔保品是房地產,金融機構看的是,房屋增貸申請者擔保品所在區域房價使否增漲,擔保品價格是否有提升的潛力,如果有,金融機構鑑價後給房屋增貸申請者額度相對較高,大約會依房價現值的7~8成,給予房屋增貸申請者貸款本金額度。

信用風險大小:
貸款人信用風險,對金融機構而言,是評估放貸的重點之一,如果貸款人信用紀錄不佳,即使房屋增貸申請者,擔保品有其價值,順利審核過件的機率會變小,尤其是房屋增貸信用紀錄有違約狀況,且負債比,相對一般人高,這時房屋增貸成功的可能性不大。

本金存量
增貸申請者本金還款金額,以抵押品角度來看,貸款本金還得多,擔保品相對可增貸出來的額度會更高,如果擔保品所在區域房價是上漲的,增貸申請者本金還款金額又高,這時房屋增貸成功的可能性大增。

來往紀錄
所謂「有借有還,再借不難」這句話通用於現在金融機構,房屋增貸申請者,如果還想在原房貸上,再借出錢,金融機構會看房屋增貸申請者的還款紀錄,如果過去還款紀錄,申請人按時繳納房貸本金利息,沒有任拖欠,當然「再借不難」(房屋增貸),房屋增貸成功機率大增。

利率空間差距
房屋增貸為了拉低還款金額,必須利率低才划算,銀行房貸的年利率約1.4%至2.5%之間,綁約2年後可以提前清償,減少利息成本。因為每月少繳房貸的利息錢,就是房屋增貸申請人的可用現金,房屋增貸是所有房屋抵押貸款中,利率最低的,因為有原本房屋抵押,銀行信任度較高,願意用利息低的放款方式,讓房屋增貸申請者,取得資金。

分攤期限
原房貸還款20年,拉長至30~40年,每月繳款,因時間分攤,繳款變小,可用資金變多。

變現速度
房屋增貸有資金流動性快的特性,主因是房屋做為抵押品,已是存在事實,融資機構只要認為抵押品可以放款,房屋增貸申請人,即可很快拿到增貸現金,不需等待買賣房屋的時間,只需向銀行申請貸款並跑行政流程即可,一般銀行金融機構審核流程約7至14個工作天,合法融資機構(貸先生)約3~5個工作天。

未來預期價值
拿原來房貸款來增加資金,除了拉長期限少繳貸款、降低利息成本之外,房屋產權依然還在房屋增貸申請人名下,房屋增貸申請人,可享受未來預期價值,未來如果房屋價格上漲,還可以賣出獲利。

房屋增貸 不動產投資四大招式
三寶媽除了銀行房屋增貸之外,還有四大房屋增貸招式投資不動產,可以從這些招式中,看看自己適合用哪一種招式。

他行轉增貸:
將貸款轉移至另一融資機構(融資公司、銀行),增加額度、降低利率,額度利率優惠取決於房價。

銀行二胎增貸:
在原貸款增貸遭到拒絕,這時可以找承作房屋二胎的銀行增貸,不過,銀行二胎貸款額度較低、利率較高。

融資二胎增貸:
若銀行房屋二胎貸款的額度不夠,可以向民間融資公司如貸先生申請房屋二胎貸款。條件好的話,額度可以達到房屋的市價,利率每月最低也只要0.8%起。

房屋信貸增貸:
提供房屋作為擔保品,向銀行申請房屋信用貸款。一方面可以提高額度,利率也會比個人信貸來得低。

他行轉增貸 銀行二胎增貸 融資二胎增貸 房屋信貸增貸
適合者 屋價漲、房貸繳款多者 不動產投資3~10年轉手者 需要大額資金投資者 銀行信用良好者
房屋有殘值
長期週轉 短期週轉
月付額高 短期週轉
月付額高 短期週轉
信用條件好
額度 低 中 高 中
50%~80% 80~110% 80~130% 80~110%
年息 低 低 中 中
1.4%~2.5% 1.44%起 2.5%起 2.5%起
年限

長 短 中 短
分期20~30年 分期3~10年 分期3~15年 分期3~10年
房屋增貸 不動產投資套利空間
「房屋增貸」是一種房屋增值套現資金投資不動產的運用模式,以三寶媽為例,三寶媽可運用本身房地產增值空間,轉到另一家金融機構增貸,將增貸出來的多餘的資金,再次投入新的房地產投資標的,藉由套現與房地產時間價值,賺取利潤。

假設三寶媽2000萬的房子,最初貸款額度房屋價值 70%,等於貸款1400萬,三年後如果這房子增值超過原先價值,三寶媽可以把這房子,轉移到另一家願意增貸的融資機構(貸先生),如果這融資機構重新估價,原先2000萬的房子,增值到2500萬,再按照 70% 的房價來貸款,投資人就可以拿到1750萬的貸款,扣掉原貸款1400萬,投資人手頭就有350萬的閒錢可用,這350萬再投資購買新房子,三寶媽可藉由原房地產時間價值,轉換成現金,再用現金投入新不動產標的,再用這些新不動產套現,房地產就這樣一直生出現金,如地底湧泉,源源不絕。房屋增貸投資循環圖如下:

房屋轉增貸

二胎房貸、房屋增貸投資不動產 申請流程
辦理二胎房貸、房屋增貸究竟需要會經歷哪些流程? 一般來說可以分為6個步驟,接下來將為您依序說明各步驟有哪些目的。

選擇房貸方案
準備申貸文件貸
貸款審核
簽約對保
設定抵押權
核貸撥款
申請第一步,選擇方案
首先,比較各家銀行貸款方案,在選定要辦理的方案後,依據該方案備齊相關費用,包括 帳務管理費、徵信作業手續費、貸款設定登記規費、代書費、房屋火險、地震險等等,接著就能進入第二步驟,【準備申貸文件】。

申辦費用
帳務管理費
徵信作業手續費
貸款設定登記規費
代書費
房屋火險
地震險

申請第二步,準備文件
在這一步驟,主要準備6項文件,包括 貸款人身分證、第二身分證明文件、買賣契約書影本土地、建物登記謄本、個人收入或財力證明,都準備完後,就能向銀行辦理貸款、進入第三步【貸款審核】。

準備文件項目
貸款人身分證
第二身分證明文件
買賣契約書影本土地
建物登記謄本
個人收入證明
財力證明
房屋二胎流程 第二步,準備申貸文件
申請第三步,等待審核
在貸款審核階段,銀行會對借款人作信用調查,透過聯徵紀錄了解您過往的債務、繳款狀況;同時對您的房屋進行價值鑑定,在確認您信用良好、貸款金額在額度之內後,就進入第4步【簽約對保】。

房屋二胎流程 第三步,貸款審核
申請第四步,簽約對保
此階段,貸款機構會主動通知您,審核後的貸款方案的金額以及利率等細節,確認資訊無誤後,就會相約見面簽約

赴約前記得攜帶身分證正本、第2證件、私章,讓房貸專員幫您開設繳款帳戶,作為撥款以及繳款用途

簽約對保準備文件
身分證正本
第2證件
私章
房屋二胎流程 第四步,簽約對保
申請第五步,辦理抵押權登記
此步驟的主要將您的房屋所有權轉移給銀行,以房屋作為擔保品、降低承作銀行的貸款風險,需要自己跑一趟,到地政事務所辦理抵押權登記,過程中需要準備:登記申請書、身分證明文件、建物所有權狀、他項權利證明書等資料,辦理完成後就能等待銀行端核貸撥款了!

準備項目
登記申請書
身分證明文件
建物所有權狀
他項權利證明書
房屋二胎流程 第五步,簽約對保
申請第六步,核貸撥款
確認收到貸款後,銀行通常也會在撥款當天,以電話向您確認是否收到匯款,確認金額無誤後,銀行會再提醒您繳款時間,如此完成了二胎貸款的流程了!

房屋二胎流程 第六步,核貸撥款

文章來源:二胎房貸 投資不動產,是好主意嗎?

原文網址:https://t17.techbang.com/topics/64720-second-child-mortgage-is-it-a-good-idea-to-invest-in-real-estate?page=1