網路討論區，曾有一位媽媽說，三個孩子大了，要去買大一點房子，想用自己的舊房子申請二胎房貸，然後再去買一棟大一點的新房子，舊的房子就租給房客收租金，結果老公強力反對，主要原因是老公快退休，想留點錢在身上，不想借貸。 究竟二胎房貸投資不動產，是不是個好主意呢?
什麼是二胎房貸?
很多人聽過「二胎房貸」，市面上二胎房貸，有很多說法!銀行說法，通常以「二順位房貸」成立貸款項目，讓人申貸。在民間通俗一點，直接叫「二胎貸款」或者稱為「房屋二胎」。二胎房貸，簡單說，你的房子已有第一次貸款(簡稱一胎房貸)，還想用這棟房子，再跟放貸機構如銀行、農會、信用合作社、民間合法融資公司，借錢投資不動產，通常這類貸款稱「 二胎房貸」，如果用房子在銀行申請二胎貸款俗稱「銀行二胎」，在民間合法融資公司用房子申請二胎貸款，俗稱「民間二胎」。近年全球升息，銀行放貸態度轉趨嚴謹， 銀行二胎房貸審核嚴格，額度不如以往，這時申請者轉而跟民間合法融資公司申請二胎房貸，或者請有經驗的代書申請銀行二胎房貸，有的可能是代書本人，作為債權人放貸房屋二胎。
年利率 VS. 租金報酬率
三個孩子的媽(三寶媽)，二胎房貸申請，取得週轉資金，買新房子，舊房子收租金，重點在「現金流」運用，不是「二胎房貸」這個融資工具。如果能讓以前住的舊房子有穩定租金(現金流)還款，當然可以投資。假設房子總價為2,000萬元，每年租金收入300萬元，舊屋出租的年投資報酬率是15%，只要收租7年就可以回本，如果申請到的二胎房貸年利率在3%~7%以內，租金報酬率(R)扣掉二胎房貸年利率(Y)，實際報酬率區間是 R-Y=12%~8%。
二胎房貸10大銀行利率VS.租金投報率
台灣金融機構很多，但目前有辦理二胎房貸業務的銀行只有下列10間：
王道銀行（產品名稱：二順位房貸）
玉山銀行（產品名稱：二順位房貸）
台新銀行（產品名稱：二順位房貸）
兆豐銀行（產品名稱：兆豐富二貸-次順位房貸）
永豐銀行（產品名稱：二順位房貸）
國泰銀行（產品名稱：二順位房貸）
凱基銀行（產品名稱：次順位房貸-理財家值金）
新光銀行（產品名稱：二順位房貸-有巢氏貸款）
遠東銀行（產品名稱：二順位房貸）
玉山銀行（產品名稱：二順位房貸）
新光銀行（產品名稱：二順位房貸）
陽信銀行（產品名稱：二順位房貸）
根據2003年臺灣十間銀行二胎房貸最低「年利率」(Y)計算，扣掉「租金年報酬率」(R)，即是三寶媽不動產的「實際報酬率」。
銀行 額度 年利率(Y)
R-Y=實際報酬率
投資期間 租金投報率(R)
遠東 25萬元以上 最低３％起（浮） 15%-３％=12% 7年
（月租金×12）／房屋總價
=租金年投報率
房屋總價為2,000萬元，
月租金25萬
年租金收入300萬元
租金報酬率是:
〔（25×12）/2000〕=15%
永豐 50萬 5.28%(機動) 15%-5.28％=10.72% 7年
凱基 50萬 3.49~5.49% 15%-３.49％=11.51% 10年
台新 50~300萬 3.59%~14.00% 15%-３.59％=12% 10年
兆豐 200萬 3%起(浮) 15%-３％=12% 10年
國泰 150萬 3.07%~15% 15%-３.07％=12% 10年
王道 500萬 4.93%~16% 15%-4.93％=12% 15年
玉山 50 萬以上 2.80%~9.88% 15%-2.80％=12% 15年
新光 最高600萬 2.0%~7.17% 15%-2％=12% 15年
陽信 不動產淨值90% 2.14%~3.89% 15%-3.89％=11.11% 20年
二胎房貸10大銀行借貸條件限制
三寶媽想跟銀行申請二胎房貸，買新房子，有一定的條件限制。銀行因遵照金管會嚴格限制，不僅一胎房貸審核嚴格，二胎房貸更因為債權順位較後端，所需承擔風險更大，因此審核過程除了考慮三寶媽房屋殘值外，還會考慮三寶媽的信用狀況等，讓申貸房貸或增貸都很困難，明明房屋還有價值空間，但是卻因為信用評分不足或其他原因婉拒房屋二胎申請！由上表可以得知，目前市面上有推出二胎房貸(二順位房貸)產品的銀行可說是屈指可數！究竟銀行審核有多嚴格？接下來貸先生將一步剖析10間銀行貸款方案，詳細介紹各家銀行二胎房貸有哪些限制? 二胎房貸的申辦條件及收費標準，在每家銀行都不盡相同，以下為貸先生根據各銀行官方網站提供之資料，統整製成方案比較表，建議您若有需求直接洽詢銀行人員最準確!
銀行 1. 王道銀行 2.陽信銀行
二胎額度 最高500萬 依不動產鑑估淨值90%內為原則
二胎利率 4.93%~16% 2.14%~3.89%起，浮動計息
貸款年限 5~15年 3~20年
手續費用 9000~15000元 核貸金額1%，6000元起
對象及限制 原房貸繳滿一年 該行有不動產抵押且可再設定
銀行 3. 玉山銀行 4. 台新銀行
二胎額度 50 萬以上 50~300萬
二胎利率 2.80%~9.88% 3.59%~14.00%
貸款年限 最長15年 最長7年
手續費用 貸款金額1%起 10000~12000元
對象及限制 名下有不動產且可再次設定 20-60歲
銀行 5. 兆豐銀行 6. 永豐銀行
二胎額度 200萬 50萬
二胎利率 2.75%起 2.78%~5.42%
貸款年限 最長10年 最長7年
手續費用 3000~15000元 5000~12000元
對象及限制 20-60歲 既有房貸戶（繳息三個月以上） 20-65歲 銀行往來信用正常者
銀行 7. 國泰銀行 8. 凱基銀行
二胎額度 20~150萬 最高300萬
二胎利率 2.5%~6% 3%~5%
貸款年限 最長10年 最長10年
手續費用 貸款金額1%起 10000元
對象及限制 20-64歲 20-60歲 房子持有二年以上（須自住）且房貸已繳交一年以上，近一年無民間二胎或信託紀錄
銀行 9. 新光銀行 10. 遠東銀行
二胎額度 最高500萬 25~300萬
二胎利率 2.5%~7.5% 3%~5%
貸款年限 最長15年 最長7年
手續費用 7000元起 5000元
對象及限制 20-65歲 房屋已持有滿一年(須自住)並於金融機構有半年以上房貸繳款紀錄
二胎房貸之外 可考慮房屋增貸
二胎房貸之外，三寶媽還可以從「房屋增貸」這類融資借貸工具，投資不動產。
房屋增貸，是房子貸款繳一段時間，再用這房子跟原來貸款的融資機構，再一次貸款，擠出更多的現金流量。以房地產變現金的角度來看，這是因房子貸款本金繳款數量大，或者是房價高漲，房屋艦價之後，有多餘的現金價值產生，像三寶媽這類房屋增貸申請人，看到房子有增值空間，於是運用「房屋增貸」這個技巧，取得不動產投資資金。
房屋增貸八大條件 投資不動產!!
三寶媽想如果想申請房屋增貸投資房地產，須從八大條件，看看是否適合用房屋增貸投資新買的房子。.
擔保品價值
房屋增貸申請者，擔保品是房地產，金融機構看的是，房屋增貸申請者擔保品所在區域房價使否增漲，擔保品價格是否有提升的潛力，如果有，金融機構鑑價後給房屋增貸申請者額度相對較高，大約會依房價現值的7~8成，給予房屋增貸申請者貸款本金額度。
信用風險大小:
貸款人信用風險，對金融機構而言，是評估放貸的重點之一，如果貸款人信用紀錄不佳，即使房屋增貸申請者，擔保品有其價值，順利審核過件的機率會變小，尤其是房屋增貸信用紀錄有違約狀況，且負債比，相對一般人高，這時房屋增貸成功的可能性不大。
本金存量
增貸申請者本金還款金額，以抵押品角度來看，貸款本金還得多，擔保品相對可增貸出來的額度會更高，如果擔保品所在區域房價是上漲的，增貸申請者本金還款金額又高，這時房屋增貸成功的可能性大增。
來往紀錄
所謂「有借有還，再借不難」這句話通用於現在金融機構，房屋增貸申請者，如果還想在原房貸上，再借出錢，金融機構會看房屋增貸申請者的還款紀錄，如果過去還款紀錄，申請人按時繳納房貸本金利息，沒有任拖欠，當然「再借不難」(房屋增貸)，房屋增貸成功機率大增。
利率空間差距
房屋增貸為了拉低還款金額，必須利率低才划算，銀行房貸的年利率約1.4%至2.5%之間，綁約2年後可以提前清償，減少利息成本。因為每月少繳房貸的利息錢，就是房屋增貸申請人的可用現金，房屋增貸是所有房屋抵押貸款中，利率最低的，因為有原本房屋抵押，銀行信任度較高，願意用利息低的放款方式，讓房屋增貸申請者，取得資金。
分攤期限
原房貸還款20年，拉長至30~40年，每月繳款，因時間分攤，繳款變小，可用資金變多。
變現速度
房屋增貸有資金流動性快的特性，主因是房屋做為抵押品，已是存在事實，融資機構只要認為抵押品可以放款，房屋增貸申請人，即可很快拿到增貸現金，不需等待買賣房屋的時間，只需向銀行申請貸款並跑行政流程即可，一般銀行金融機構審核流程約7至14個工作天，合法融資機構(貸先生)約3~5個工作天。
未來預期價值
拿原來房貸款來增加資金，除了拉長期限少繳貸款、降低利息成本之外，房屋產權依然還在房屋增貸申請人名下，房屋增貸申請人，可享受未來預期價值，未來如果房屋價格上漲，還可以賣出獲利。
房屋增貸 不動產投資四大招式
三寶媽除了銀行房屋增貸之外，還有四大房屋增貸招式投資不動產，可以從這些招式中，看看自己適合用哪一種招式。
他行轉增貸：
將貸款轉移至另一融資機構(融資公司、銀行)，增加額度、降低利率，額度利率優惠取決於房價。
銀行二胎增貸：
在原貸款增貸遭到拒絕，這時可以找承作房屋二胎的銀行增貸，不過，銀行二胎貸款額度較低、利率較高。
融資二胎增貸：
若銀行房屋二胎貸款的額度不夠，可以向民間融資公司如貸先生申請房屋二胎貸款。條件好的話，額度可以達到房屋的市價，利率每月最低也只要0.8%起。
房屋信貸增貸：
提供房屋作為擔保品，向銀行申請房屋信用貸款。一方面可以提高額度，利率也會比個人信貸來得低。
他行轉增貸 銀行二胎增貸 融資二胎增貸 房屋信貸增貸
適合者 屋價漲、房貸繳款多者 不動產投資3~10年轉手者 需要大額資金投資者 銀行信用良好者
房屋有殘值
長期週轉 短期週轉
月付額高 短期週轉
月付額高 短期週轉
信用條件好
額度 低 中 高 中
50%~80% 80~110% 80~130% 80~110%
年息 低 低 中 中
1.4%~2.5% 1.44%起 2.5%起 2.5%起
年限
長 短 中 短
分期20~30年 分期3~10年 分期3~15年 分期3~10年
房屋增貸 不動產投資套利空間
「房屋增貸」是一種房屋增值套現資金投資不動產的運用模式，以三寶媽為例，三寶媽可運用本身房地產增值空間，轉到另一家金融機構增貸，將增貸出來的多餘的資金，再次投入新的房地產投資標的，藉由套現與房地產時間價值，賺取利潤。
假設三寶媽2000萬的房子，最初貸款額度房屋價值 70%，等於貸款1400萬，三年後如果這房子增值超過原先價值，三寶媽可以把這房子，轉移到另一家願意增貸的融資機構(貸先生)，如果這融資機構重新估價，原先2000萬的房子，增值到2500萬，再按照 70% 的房價來貸款，投資人就可以拿到1750萬的貸款，扣掉原貸款1400萬，投資人手頭就有350萬的閒錢可用，這350萬再投資購買新房子，三寶媽可藉由原房地產時間價值，轉換成現金，再用現金投入新不動產標的，再用這些新不動產套現，房地產就這樣一直生出現金，如地底湧泉，源源不絕。房屋增貸投資循環圖如下:
房屋轉增貸
二胎房貸、房屋增貸投資不動產 申請流程
辦理二胎房貸、房屋增貸究竟需要會經歷哪些流程? 一般來說可以分為６個步驟，接下來將為您依序說明各步驟有哪些目的。
選擇房貸方案
準備申貸文件貸
貸款審核
簽約對保
設定抵押權
核貸撥款
申請第一步，選擇方案
首先，比較各家銀行貸款方案，在選定要辦理的方案後，依據該方案備齊相關費用，包括 帳務管理費、徵信作業手續費、貸款設定登記規費、代書費、房屋火險、地震險等等，接著就能進入第二步驟，【準備申貸文件】。
申辦費用
帳務管理費
徵信作業手續費
貸款設定登記規費
代書費
房屋火險
地震險
申請第二步，準備文件
在這一步驟，主要準備6項文件，包括 貸款人身分證、第二身分證明文件、買賣契約書影本土地、建物登記謄本、個人收入或財力證明，都準備完後，就能向銀行辦理貸款、進入第三步【貸款審核】。
準備文件項目
貸款人身分證
第二身分證明文件
買賣契約書影本土地
建物登記謄本
個人收入證明
財力證明
房屋二胎流程 第二步，準備申貸文件
申請第三步，等待審核
在貸款審核階段，銀行會對借款人作信用調查，透過聯徵紀錄了解您過往的債務、繳款狀況；同時對您的房屋進行價值鑑定，在確認您信用良好、貸款金額在額度之內後，就進入第4步【簽約對保】。
房屋二胎流程 第三步，貸款審核
申請第四步，簽約對保
此階段，貸款機構會主動通知您，審核後的貸款方案的金額以及利率等細節，確認資訊無誤後，就會相約見面簽約
赴約前記得攜帶身分證正本、第2證件、私章，讓房貸專員幫您開設繳款帳戶，作為撥款以及繳款用途
簽約對保準備文件
身分證正本
第2證件
私章
房屋二胎流程 第四步，簽約對保
申請第五步，辦理抵押權登記
此步驟的主要將您的房屋所有權轉移給銀行，以房屋作為擔保品、降低承作銀行的貸款風險，需要自己跑一趟，到地政事務所辦理抵押權登記，過程中需要準備：登記申請書、身分證明文件、建物所有權狀、他項權利證明書等資料，辦理完成後就能等待銀行端核貸撥款了！
準備項目
登記申請書
身分證明文件
建物所有權狀
他項權利證明書
房屋二胎流程 第五步，簽約對保
申請第六步，核貸撥款
確認收到貸款後，銀行通常也會在撥款當天，以電話向您確認是否收到匯款，確認金額無誤後，銀行會再提醒您繳款時間，如此完成了二胎貸款的流程了！
房屋二胎流程 第六步，核貸撥款
文章來源：二胎房貸 投資不動產，是好主意嗎？
