退休 貸款是什麼?貸款類型、管道、流程、利率、條件總整理，一篇全看懂!!
日前有位退休長輩，分享貸款經驗，他以60歲姿態，銀行貸款，貸到房價八成，年限超過20年。一般認為，銀行貸款，還款能力很重要，退休族，沒工作，就貸不到款!!其實不然，放款機構，放款標準，不只看還款能力，也看「財力」!!貸先生想透過這篇文章，以20年辦理銀行借貸經驗，告訴大家，很多退休前輩，資產狀況不錯，只要懂得運用老年優勢，一樣可貸到資金，從事各種投資，且還款期限、利息條件，還比年輕人更好。
什麼是退休族貸款?
依據臺灣勞退新制，勞工年滿60歲，依勞工退休金條例第24條規定，可向勞保局請領退休金。60歲之後的貸款，我們可視為退休族貸款，目前因國民平均壽命拉長，公部門退休年齡定於65歲，銀行貸款年齡限制大都以65歲做為貸款年限門檻，但近年門檻已經放大到75歲。舉例來說，如果60歲跟貸款機構借款，依門檻75歲借貸條件，最長貸款年限門檻是60+(15)=75歲，貸款年限最多只有「15年」，無法放大到20年，除非有不錯的資產基礎，否則銀行對退休族貸款年限，常因退休族年紀太大，而縮短了貸還款期，退休前輩們看到這樣的條件，貸款意願反而不高，貸先生根據過去20多年申辦銀行借貸經驗，在這裡從退休房屋族借款類型，找出適合管道，以便讓退休族，取得不錯條件的借貸資金置產投資。
退休族借款型態管道有哪些?
首先來了解一下，退休族房屋借款與房屋貸款的差別在哪裡?房屋借款是用自己擁有不動產，向貸款機構(銀行、融資公司、代書房貸)借款。 跟房屋貸款的差別在於，房屋貸款是退休族想再置產買房子，跟貸款機構借錢買房子， 房屋借款是退休族用已經擁有有房子，跟貸款機構借款，這類借款又稱「房屋抵押貸款」。房屋抵押貸款，主要以房產的價值作為抵押品，運用房屋漲價增值或房貸繳滿期數..等等可貸款價值，向貸款機構取得資金， 退休族房屋抵押貸款型態大致上分為房屋增貸、房屋轉貸、民間轉銀行、修繕貸款、二胎房貸。
房屋增貸
退休族房子已有房貸，再用這房貸向原貸款機構，申貸一筆貸款，貸款機構會針對先前已償還金額、房屋市價，重新評估審核鑑價，若房屋貸款額度與市價有增貸空間，可成功增貸出一筆資金給退休族借款人，增貸額度為房價7至8成。除了降低款利率、延長還款期之外，還會在新貸款機構，增貸出一筆額外的資金給退休族靈活運用。不過在增貸之前，退休族可先到退休房貸AI試算區，試算看看，是否有很好的月付金與還款期。
房屋轉貸
退休族將現有房貸轉移到新貸款機構，大都因為新融資機構有更優惠利息、更高貸款額度，甚至能拉長還款期限，基於這些有利於退休族因素，房屋轉貸退休族，就會跟新融資機構，申請房屋轉貸專案，將原金融機構房貸餘額，轉給新金融機構承作。不過在轉貸之前，退休族可先到退休房貸AI試算區，試算看看，是否有很好的月付金與還款期。
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民間轉銀行
『民間轉銀行』指得是退休族原先有民間房屋貸款，為了減輕月付金、利息負擔，將貸款成功轉移到銀行低利房貸，整合退休後所有債務，增加老年生活品質！對於高物價年代，是個退休後對抗高物價生活的好方法。當有退休族因年齡條件不佳被銀行婉拒等因素，運用『民間轉銀行』技巧，可降低貸款負擔。不過在申請民間轉銀行之前，退休族可先到退休房貸AI試算區，試算看看，是否有很好的月付金與還款期。
修繕貸款
指的是退休族名下，已有30年以上屋齡的房屋，為了幫房屋裝潢、整修，做為新的投資運用，再以此老屋進行抵押貸款設定，取得裝潢裝修資金，裝修後的房子，可賣出好價錢，即使不賣出，租人收取租金，也更容易。對退休後想當包租公(婆)的人而言，可運用「老屋修繕貸款」申請，一來能避免支付大筆裝潢費用，造成經濟負擔，二來讓房子有更好價值，賣人或租屋都能取的靈活資金，可為未來留下不錯的退休收入。不過在申請修繕貸款之前，退休族可先到退休房貸AI試算區，試算看看，是否有很好的月付金與還款期。
二胎房貸
是原一胎房貸之外，再向貸款機構，就原房屋設定抵押貸款，新的貸款機構，債權清償順序，排在原貸款機構之後，又稱之為「二順位房貸」。退休族如果有很好的資產狀況，二胎房貸利率未必會很高，依據貸先生20多年辦理銀行借貸的經驗，只要 盡力協助退休族申請人提供相關文件，提升信用條件，盡力爭取房屋最高鑑價額度成數，接著積極與銀行溝通協商，依據貸先生經驗，在多次的協商後，銀行二胎房屋貸款申請成功的機率相當高，以貸先生成功案例潘先生來說，經過貸先生二胎房貸AI智能分析，找出拉高貸款額度的方法，再與銀行協商，成功取得380萬資金，以下詳細解說這個案例….
買房欠資金 銀行 二胎房貸 380萬申請成功
潘先生
高雄鳥松
銀行二胎房屋貸款380萬
房屋貸款
如同一般退休族一樣，潘先生申請不到滿意的貸款利率與還款期限，經過貸先生專業二胎房貸AI智能分析之後發現，潘先生雖可用該名下的房屋再辦一筆貸款買房，但名下的房屋尚有230萬的貸款尚未結清(貸款餘額)，如此情況若自行辦理銀行 二胎房貸，很可能無法貸款到他想要的額度！貸先生非常清楚這樣的情形可以如何處理，首先，盡力協助潘先生提供相關文件，以提升潘先生的信用條件，盡力爭取房屋最高鑑價額度成數，接著積極與銀行溝通協商，終於在多次的協商後成功申貸【銀行二胎房屋貸款380萬】，有了這筆錢再加上潘先生的自備款，潘先生很順利投資房地產，圓滿達成退休投資美滿人生目標！
潘先生是一名國家實驗研究院的研發退休人員，因近期相中一間房屋，想買來進行投資，但由於不確定在哪一間銀行辦理額度較高，便向友人打聽有沒有銀行房貸推薦的可以介紹一下，剛好一位友人曾向貸先生辦理過貸款，便傳了貸先生的網路資訊給潘先生參考。潘先生看了貸先生的網路相關案例訊息後，覺得貸款資訊介紹得相當完整，便透過 LINE 與貸先生進行 免費貸款諮詢服務，以進一步了解詳情。
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房屋抵押貸款 退休族能貸到多少
退休族房屋借款以房屋抵押貸款方式取得資金，貸款機構給的放貸額度，約為房屋現有價值的50%~130%之間。額度會有這麼大差距，主要是貸款機構，審核彈性不一。 原銀行增貸或轉到其他銀行增貸，因銀行審核退休族標準較為嚴格，房屋借款額度介於房屋現有價值的50%~80% 。融資二胎、房屋信貸增貸、代書房貸，因審核退休族彈性空間較大，房屋借款額度，約為房屋現有價值的50%~130%之間。 退休族房屋借款人，可看自身需求，選擇不同的房屋借款方式。
退休族房屋借款5大類型
根據貸先生AI貸款辨識技術分析數據庫來分析，如果退休族想知道自己屬於哪一類型的借款人，首先要了解自己的資金需求週期，接著根據房屋抵押貸款型態分析，找出自己屬於哪一型借款人，再根據資產負債計算，即可找到最適合的借款方案。 退休族房屋借款類型，分別為繳款型、增值型、救急型、高額型、信用型。
繳款型房屋借款
如果您房貸繳款正常，在銀行的信用好，又有一些存款財力。您屬於繳款型資金取得者，適合申請「原銀行增貸」取得資金，利率較低約1.4%~2.5%之間，額度約房屋現價 50%~80%，分期在20~30年之間。
增值型房屋借款
如果您房產在所屬區域漲價增值，房貸繳款無遲繳狀況 ，而且繳款超過三年以上，無違約金狀況。您屬於增值型資金取得者，適合申請「房屋轉增貸」取得資金，利率約1.4%~2.5%之間，額度約房屋現價 50%~80%，分期在20~30年之間。
救急型房屋借款
如果您需要一筆資金，解決短期資金缺口，等到一段時間過後，又有另一筆收入進來，您屬於救急型取得資金者，適合申請「銀行二胎貸款」，額度約房屋現價80~110%，利率1.44%起，繳款分期3~10年間。
高額型房屋借款
如果您需要一大筆資金，解決投資問題，等到一段時間過後，又有足夠的資金還清債務，您屬於高額型取得資金者，適合申請「融資二胎貸款」，額度約房屋現價80~130%，利率約2.5%起，繳款分期3~15年之間。
信用型房屋借款
如果您在銀行往來信用良好，在銀行信用評分上，有不錯的表現，又有足夠的收入還清債務，您屬於信用型取得資金者，適合申請「房屋信貸」，額度約房屋現價80~130%，利率約2.5%起，繳款分期3~10年年之間。
房屋借款 5大類型 退休後您屬於哪一型?
哪一類型房屋抵押貸款適合您呢? 這要看您的財務狀況而定，不管屬於哪一型房屋借款者，最好能先預約貸先生免費AI線上試算方案，分析出一個適合您的借款方案，方能充分利用借款類型分析的好處。以下貸先生製成退休族房屋借款人專案表，提供大家參考…
原行增貸 房屋轉增貸 銀行二胎 融資二胎 房屋信貸
借款類型 繳款型 增值型 救急型 高額型 信用型
繳款正常 信用好、有財力 房屋有殘值 長期週轉 短期週轉 月付額高 短期週轉 月付額高 短期週轉 信用條件好
額度 成數 低 低 中 高 中
50%~80% 50%~80% 80~110% 80~130% 80~110%
年息成本 低 低 低 中 中
1.4%~2.5% 1.4%~2.5% 1.44%起 2.5%起 2.5%起
分期年限 長 長 短 中 短
分期20~30年 分期20~30年 分期3~10年 分期3~15年 分期3~10年
房貸利率試算 退休族適合哪種利率?
退休族辦理房屋貸款，最常以銀行貸款作為首要選擇，但此方法對臨時有大額資金需求、年齡大的退休申貸人來說，很難成功過件貸款，此時辦理上市櫃融資中心的房屋貸款，便能安全地即時解決資金問題，也能免於民間貸款詐騙風險！接下來就讓貸先生用３分鐘的時間，為您依序介紹「銀行房貸與融資公司的方案差異」，以及降低房貸利率可採取的３個方式。這裡建議最好能先預約貸先生免費AI線上試算方案，分析出一個適合您的利率方案。
銀行房屋貸款、融資房屋貸款 比較表
銀行房貸 融資房貸(民間)
擔保品種類 以房屋為主 房屋、土地
可貸額度 最高房價50%~80% （依銀行／個人信用） 最高房價130%
適合對象 信用需良好且需為自用住宅 信用不佳或產權不完整
審核速度 大約7-10天 最快3天內即可核貸撥款
還款方式 依銀行計息方式採本息均攤 採本息均攤，前期可只還本
過件率 低。需拉聯徵，需符合銀行規章，門檻較高 高。免徵信，不影響連徵，申請條件寬鬆
銀行房貸與融資房貸最大的不同在於，利率部分，通常銀行房貸的利率會比融資房貸低，主要原因為銀行受制於金管會管控，貸款審核條件嚴苛，因此貸款受理的對象壞帳風險較低；相較之下融資二胎因為申貸條件相對寬鬆，需要承擔的風險相對較高、利率也就對應提升。
但另一方面，融資中心的貸款成數較高，可以超過銀行房貸上限的80%，最多可承做房價130%以上的房貸；再加上貸款成功率來看，因為銀行端的審核嚴苛，貸款過件難度相對高上許多，核貸時間也有至少7~14個工作天的限制，如此情形對信用瑕疵、資金需求緊急的民眾來說相對不友善；此時選擇融資房貸就能突破上述的窘境，順利在3個工作天左右核貸撥款，審核方面也因為無須調閱聯徵、更容易過件，因此，融資房貸時常是許多民間生意人的周轉途徑!
現在我們瞭解了融資與銀行房貸有哪些差異，相信您一定也很好奇如何【降低房貸利率】，最後就讓我們看看有哪3個方法可以降低房貸利率！
推薦閱讀：銀行VS民間房屋抵押貸款大解析！一次比較2管道成數、利率、條件
房貸利率 降低的3個方法
降低房貸利率３個目的
1.降低總房貸金額 拉高頭期款，降低貸款總額
2.降低每月月付金 拉長貸款年限
3.暫時降低房貸 利用房貸寬限期
要想降低房貸利率，需要依據不同房貸期間，採取不同的方法。
首先在購屋階段，若想降低總共的房貸金額，可以盡量拉高頭期款的比例，以降低月付金的利息金額。
第二個階段，若房貸正在繳款中、想降低每月月付金，也能與銀行協商、拉長貸款年限，如此平均攤還便能減輕每月繳款壓力。
最後若是碰上突發狀況、暫時繳不出房貸月付金，也可利用房貸寬限期、降低近6個月的月付金，以先繳利息、暫緩房貸本金的方式，成功降低房貸壓力！
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退休族 房屋借款VS.還款方案
不管您是屬於哪一類型的退休族借款人，借款之前，務必先想好如何還款。如果您是資金不足的借款人，建議以本金利息平均分攤的方式，還掉借款。這種還款方式，會在合約規定的利率下，每月支付一定金額，雖然付的利息錢比較高，但是可以運用分期小額支付的模式，一筆一筆把債務還掉。 如果您借款之後投資，不久會有一筆收入近來，建議可先還本金，減少貸款總額，降低利息支出。您可以採取以月計息還款，利息隨每月本金減少降低。如果您想提前還款，記得看看貸款機構(銀行、融資公司、代書房貸)是否有提前還款的違約金，一般來說，銀行還款期限設定，最低在12~18期之間，約一年半左右的時間，如果您有提前還款的把握，請多注意貸款機構還款期限設定以及違約金規定。最好能先預約貸先生免費AI線上試算方案，分析出一個適合您機構還款期限設定，並找出是否需要繳違約金。
房屋借款 退休族申請條件
申貸人年限：小於75歲
個人信用：信用瑕疵、無收入、目前失業者皆可辦理
房屋狀態：房屋鑑價有殘值即可申貸
房屋條件
房屋有增值空間
房屋座落地點佳
地區發展有前景
房貸還款金額
