持分房屋因為產權為多人持有，因此不論在房屋貸款或是買賣上，都有不少的限制，目的就是希望盡可能保障所有持分人的權益，然而持分房屋買賣要注意什麼?法律上有哪些限制?今天貸先生就為您一次解析，按照順序說明持分房屋買賣要注意哪些流程!
持分房屋可以買賣嗎? 先確定產權為【分別共有】還是【公同共有】?
持分房屋可以買賣嗎? 先確定產權為【分別共有】還是【公同共有】?
首先想進行持分房屋買賣，您需要先確認房屋產權屬於【分別共有】還是【公同共有】，2者主要的差異在於有沒有明確劃分所有持分人的產權比例。
持分房屋買賣，公同共有可以嗎?
持分房屋買賣，公同共有可以嗎?
比方說，如果您的房屋產權屬於【公同共有】，就代表房屋產權是所有人共同持有房產，每個人的產權並沒有明確的比例區分，因此要進行買賣就需要取得所有人的同意，才能把房屋賣掉。
持分房屋買賣，分別共有可以嗎?
持分房屋買賣，分別共有可以嗎?
另一方面，如果您的房屋持分是【分別共有】，就代表所有持分人有明確的產權比例。
舉例來說，大華與兄弟2人、總共3人持有一間房屋，則每一個人的產權就是1/3，此時大華可以自行處分、賣出自己的持分產權，不過因為法律有保障其他持分人有優先購買權，因此若是大華有天缺錢想將自己的產權賣出變現金使用，都需要先徵詢其他2位兄弟的的購買意願，如果2位兄弟都不買、大華才能賣給其他不認識的第三人，否則，如果大華將產權賣給其他第三人卻沒有先告知其他2位兄弟的話，大華這筆與第三人的買賣是會被判定無效的。
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持分房屋買賣新舊制注意！土地法34-1條必知！
持分房屋買賣新舊制注意！土地法34-1條必知！
經由前面的說明，相信您已經對持分房屋買賣有初步的認識，這邊貸先生提醒您，如果您的持分房屋產權發生像上圖（現行）的其中一種情形，就可以直接進行持分房屋買賣、不須經由全體持分人同意；除非在未來政府確定實施土地法34-1條的新規定，則要進行持分房屋、持分土地買賣，就需要全體同意持分人超過2/3且所有持分產權超過2/3才有效力。
現行 持分人數過半&土地權高於1/2 持分人數擁有土地權高於２/３ （2個條件滿足1項，即可買賣）
新制（109/11/19通過草案） 土地持分產權＆持分人數皆高於2/3 （2個條件都滿足才可買賣）
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